一起农村房屋买卖合同无效所带来的思考

   一、双方买卖农村自建房屋

2015年3月份，湖北省南漳县长坪镇长岭村的王某某、李某某打算搬到外面居住。襄阳市襄城区尹集乡褚庙村的代某某、尤某某得知这一消息后，主动找到王某某、李某某，声称自己盖有三年的二层三间楼房，另加屋后1.7亩责任田，一并卖给王某某和李某某。双方口头约定：协助王某某、李某某将户口迁至褚庙村，他们一家人随后搬到城区居住。2015年3月9日，王某某与代某某签订了《购房合同》，约定代某某自愿将其盖了三年二层三间楼房，加屋后1.7亩地卖给王某某，共计25万元，自交款之日起房屋所有权和土地所有权归王某某所有。同年3月9日上午，王某某向代某某支付了5万元，代某某将房屋及土地使用权交付给王某某。2015年10月至12月期间，王某某经代某某同意，在院内西南角加盖了厨房一间、烤火间一间。此外，双方还共同加盖了共用院墙，以上花费32575.6元。王某某在不知情的情况下，代某某在共用墙另一侧新建一栋房屋和院落，供王某某使用的老水井被隔开划在代某某新建院内。2016年1月8日，王某某将15万元现金交付给代某某。2017年1月22日，王某某与代某某在襄阳市襄城区欧庙法律服务所的见证下，补充签订了《房屋产权及场地使用权出让协议》，将房屋、土地的具体地界、付款方式等进行具体细化，约定老水井在代某某院内可供王某某使用。同时，王某某向代某某支付现金3万元。2017年2月11日，王某某把剩余的2万元以现金方式支付给代某某。至此，王某某将25万元钱款全部付清。2017年2月11日，代某某出具收条，内容是“今收到王某某购房款二十五万元整”。

              二、相邻居住引起纠纷

近年来，王某某与代某某两家人因为一些家庭琐事不断发生矛盾。2021年12月3日，双方因门前栽电线杆、栽树等事情引发争吵，代某某仗着老住户的优势对王某某一家人进行辱骂，还将王某某唯一取水使用的水井堵上，将取水管拔掉，致使王某某在此无法正常居住。此外，王某某多次提出将其户口迁到褚庙村，而代某某不予配合。

2021年12月12日，王某某、李某某来到湖北巨天律师事务所，请求律师帮助解决这一矛盾纠纷。朱自军律师和杨晓楠律师接待了王某某一家人，律师认真听取了两家人矛盾产生的过程、是非来龙曲直，审查了他们所提供的相关证据材料，当即与代某某、尤某某签订了委托代理手续。

在对这起纠纷案件全面分析后，朱自军律师和杨晓楠律师于2022年1月5日正式向襄阳市襄城区人民法院递交了《民事起诉状》，要求确认双方于2015年3月9日签订的《购房合同》、2017年1月22日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》无效； 判令代某某、尤某某向王某某返还购房款25万元，赔偿损失32575.6元。

     三、法院确认合同无效，判令恢复当初原状

2022年1月11日9时许，该案在襄阳市襄城区人民法院第四审判正式审理。朱自军律师、杨晓楠律师及其王某某、李某某和代某某、尤某某均参加了此次庭审活动。在法庭调查时，代某某、尤某某及其代理人辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，并当庭提出反诉，要求王某某、李某某支付在此居住七年期间的租金105000元、其他收入31185元、粮食补贴2800元、自留地收益14000元，共计163610元。为此，朱自军律师和杨晓楠律师当场给予回击：（一）代某某、尤某某提出的反诉，与本案不属于同一法律关系，两者之间没有牵连性；（二）代某某、尤某某主张的费用，没有相应证据予以支持；（三）代某某、尤某某的反诉，没有在法定的答辩期间提出，且没有向法院交纳反诉费用，建议法庭予以驳回。于是，审判长当场采纳了原告的答辩意见，当庭驳回代某某、尤某某的反诉请求。

2022年2月18日，襄阳市襄城区人民法院作出判决。判决王某某与代某某于2015年3月9日签订的《购房合同》、于2017年1月22日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》无效；代某某、尤某某于本判决生效之日起十日内返还王某某、李某购房款25万元 ，王某某、李某某同时将该房屋及屋后1.7亩地返还给代某某、尤某某。

【律师评析】农村房屋与土地使用权买卖具有特殊性。对于农村房屋所有权和土地使用的交易，只能在本村集体经济组织成员之间进行流转，它与特定的身份相关联。因此，农民朋友若要转让自建的房屋或者土地使用权，事先一定要核实清楚对方是不是本村集体经济组织成员。否则，双方签订的房屋及土地使用权流转协议，因违反法律强制性效力性规定而可能被人民法院认定无效。