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一起房屋租赁合同纠纷的艰难诉讼历程

发布时间:2021-08-20 10:36  作者:朱自军律师

 

              一、××酒店对外借款埋下祸根

2012年4月16日,位于襄阳某汽车生产基地的××酒店正式注册成立。该酒店公司共有4名股东,分别占股33%、33%、20%、14%。股东吴某某与吴××系父子关系;窦某某与王××原为夫妻关系,双方于2015年2月3日离婚。之前,××酒店向王××借款691.4万元。经当地人民法院判决,双方达成和解协议:××酒店同意将其所有的资产抵给王××;余款90.462万元由王××向未出资到位的股东主张。随后,办理了该酒店所有资产的移交手续。

之后,××酒店公司股东吴某某提出在经营过程中有亏损,遂于2015年3月8日以其子吴××名义与窦某某、王××签订房屋租赁协议,约定将酒店四楼钢构房屋归吴××所有,并租赁给窦某某、王××经营使用,每月租金5万元,按季度支付;每逾期一天由乙方按拖欠租金的1%支付违约金。随后,窦某某、王××通过其银行卡向吴××支付押金和租金20万元。

2015年3月10日,窦某某向吴××出具承诺书。承诺由其收回四楼钢构房;不管收回与否,只要酒店经营,每月向吴××交付5万元租金。

              二、一审,吴××诉讼请求被驳回

2017年5月18日,为了索要××酒店四楼钢构房屋租金,吴××向襄阳市高新区人民法院提起诉讼,要求窦某某、王××支付房屋占有费105万元,赔偿损失30万元。窦某某、王××同时提出反诉,请求确认双方签订的《协议书》无效;吴××向窦某某、王××返还房屋租金及押金20万元。

襄阳市高新区人民法院查明,××酒店四楼钢构房无建设工程规划许可证、无房产证、土地使用班上,认定双方签订的《租赁合同》无效。案涉钢构房归窦某某、王××所有,吴××没有处分权和使用权。吴××在收取租金、押金后未按约交付租赁房屋,而该房屋一直由案外第三人宋某上锁,致使窦某某、王××无法正常经营。一审判决:吴××于本判决生效之日起十日内向窦某某、王××返还20万元租金和押金;驳回吴××的诉讼请求和窦某某、王××的其他反诉请求。

                   三、二审逆转,支持吴××占有使用费的诉讼请求

2018年11月底,吴××不服高新区人民法院一审判决,遂向襄阳市中级人民法院提起上诉,要求撤销原判,改判支持吴××的一审诉讼请求;窦某某、王××答辩称:服从原判。

在二审过程中,双方当事人均未提交新的证据,对原判认定的事实无异议。二审法院认为:《执行和解协议》约定,××酒店将包括本案争议的钢构房全部资产抵偿给王××。王××、窦某某与吴××签订协议,确认案争房屋归吴××所有,并租赁给窦某某、吴××经营使用;窦某某出具了《承诺书》,显然收回该房屋的义务本身在王××、窦某某;虽然双方签订的《租赁合同》无效,但吴××请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费应予支持;吴××收取的押金,应当冲抵房屋占有使用费。综上,原判认定事实清楚,但适用法律错误。依照《合同法》第52条第5项、第58条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定,2019年6月19日襄阳市中级人民法院判决撤销高新区人民法院的民事判决,确认××酒店四楼钢构房协议无效;王××、窦某某向吴××支付房屋占有使用费100万元。

             四、申请再审和检察监督被裁定驳回

××、窦某某不服襄阳市中级人民法院作出的终审判决,向湖北省高级人民法院申请再审。其理由是:根据《执行和解协议》对诉争钢构房权属约定,王××是该房屋的所有权人;没有证据证实王××交付诉争的钢构房所有权给吴××;王××和吴××之间系赠与关系,在实际赠与前可以撤销赠与;《协议书》无效,窦某某出具的《承诺书》无效;没有证据证明吴××将诉争钢构房交付给王××。湖北省高级人民法院再审评析后认为:二审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第五条规定,在《协议书》对钢构房所有权约定部分无效、但实际交付王××、窦某某的情况下,判决王××、窦某某支付占有使用费有事实和法律依据;遂裁定驳回王××、窦某某再审申请。

××、窦某某仍不襄阳市中级人民法院的民事判决,向襄阳市人民检察院申请监督。根据《人民检察民事诉讼监督规则(试行)》第19条的规定,襄阳市人民检察院于2020年8月10日审查终结,决定不予支持王××、窦某某的监督申请。

                   五、另案再起

2020年3月5日,吴××再次向襄阳市高新区人民法院起诉,要求基于王××、窦某某仍继续占有使用××酒店钢构房的事实,要求王××、窦某某支付房屋占有使用费165万元,赔偿损失30万元。此时,王××、窦某某更换了原来的诉讼代理人,选择湖北巨天律师事务所朱自军律师等作为其诉讼人。

××、窦某某答辩称:吴××提交的《协议书》系伪造、篡改后形成的证据材料;2015年3月8日的《协议书》已襄阳市中级人民确认无效,吴××主张的165万元占有使用费和30万元损失,没有合法依据。

襄阳市高新区人民法院经审理后认为:襄阳市中级人民法院作出的民事判决书已确定王××、窦某某2015年8月18日至2017年5月17日的房屋占有使用费100万元,该判决系终审判决,且已发生法律效力。故现吴××要求王××、窦某某支付自2017年5月17日至2020年2月17日期间的房屋占用使用费165万元,符合法律规定,遂判决王××、窦某某于本判决生效之日十日内支付吴××房屋占有使用费165万元。

                  六、上诉后发回重审

××、窦某某均不服襄阳市高新区人民法院作出上述一审判决,向襄阳市中级人民法院提起上诉。

襄阳市中级人民法院审查后认为,原审判决违反法定程序。2015年3月8日双方签订的《协议书》,经生效判决确定无效。根据《合同法》第58条规定:合同无效或者被撤销后,双方当事人均未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的,人民法院应当向其释明,告知其一并提出诉讼请求,并对合同无效的法律后果作出判决,防止机械适用“不告不理”的原理,遂裁定撤销襄阳市高新区人民法院的民事判决,发回其重审。

                         七、重审一审:驳回吴××的诉讼请求

2021年5月28日下午,吴××提起第二案在襄阳市高新区人民法院第8审理庭再次公开审理。吴××要求二被告腾退诉争的钢构房将其交还给吴××;请求判令按照每月5万元标准向吴××支付自2017年5月18日起至交房之日止房屋占有使用费。王××、窦某某辩称:吴××对合同确认无效后的扩大损失具有明显的过错;吴××未提交证据证实其对房屋失去了占有,也没有证据证明王××、窦某某无权占有该房屋;案涉房屋早被吴某某以协议方式交给案外人宋×占有和使用,故吴××的诉请无法无据,请求驳回其全部诉请。

襄阳市高新区人民法院经审理后认为,襄阳市中级人民法院的民事终审判决,已经确认吴××与王××、窦某某之间协议无效。根据《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,吴××依据该协议取得诉争房屋的相关权利应返还给王××、窦某某。本案中,吴××未提交任何证据证实其对诉争房屋享有权利,也未举证证实其向王××、窦某某交付了涉案房屋或者王××、窦某某占有和使用了涉案房屋,应承担举证不能的不利后果,吴××要求支付租金及交还房屋的诉请缺乏事实和法律依据,遂判决驳回吴××的诉讼请求。

至此,案件发生了根本性逆转。王××、窦某某由败转胜取得了初步结果。二审终审判决结果如何,且听下文分解。