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夫妻一方与对方签了卖房协议,另一方反对,该协议效力如何?

发布时间:2019-10-05 16:36  作者:朱自军律师


      如有法律问题,可致电律师18995689797。


  案情
  小王和老李签订购房合同,购买小王名下的一套房子,老李付了定金10万元,后老李要求小王过户,因为小王的妻子林某不同意,小王拒绝过户。林某更认为小王无权处分属于夫妻共同财产的房子,所以合同无效。老李则表示房子是登记在小王的名下的,小王应当继续履行合同。
  二、法律分析
  夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,配偶明确表示不同意转让,经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效。
  《合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
  本案中,小王和老李签订的购房合同并没有证据显示违反《合同法》第五十二条,购房合同应当是有效的。
  三、法院认为
  《合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。
  《物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
  《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。
  从以上法律规定中不难看出,本案中的购房合同虽然有效,但是作为房子共同共有人的刘某不同意房子转让,小王并无权单独转让房子,属于《合同法》第一百一十条第(一)项的“法律上不能履行”的情形,老李要求小王继续履行合同的诉求不会得到法院的支持。
  四、守约方该怎么办?
  老李可主张解除合同并要求出卖人(小王)承担支付违约金或赔偿损失的责任。主张的损害赔偿范围既包括实际损失,也包括可得利益损失(房屋价格上涨后的增值利益或房屋差价损失)。