一起农村房屋买卖合同无效所带来的思考_案例精选_襄阳知名律师-朱自军律师网/襄阳律师网。TEL:18995689797
设为首页 | 加入收藏 | 联系我们
当前位置::案例精选 >

一起农村房屋买卖合同无效所带来的思考

发布时间:2022-03-01   作者:朱自军律师

 一起农村房屋买卖合同无效所带来的思考

            

   一、双方买卖农村自建房屋

20153月份,湖北省南漳县长坪镇长岭村的王某某、李某某打算搬到外面居住。襄阳市襄城区尹集乡褚庙村的代某某、尤某某得知这一消息后,主动找到王某某、李某某,声称自己盖有三年的二层三间楼房,另加屋后1.7亩责任田,一并卖给王某某和李某某。双方口头约定:协助王某某、李某某将户口迁至褚庙村,他们一家人随后搬到城区居住。201539日,王某某与代某某签订了《购房合同》,约定代某某自愿将其盖了三年二层三间楼房,加屋后1.7亩地卖给王某某,共计25万元,自交款之日起房屋所有权和土地所有权归王某某所有。同年39日上午,王某某向代某某支付了5万元,代某某将房屋及土地使用权交付给王某某。201510月至12月期间,王某某经代某某同意,在院内西南角加盖了厨房一间、烤火间一间。此外,双方还共同加盖了共用院墙,以上花费32575.6元。王某某在不知情的情况下,代某某在共用墙另一侧新建一栋房屋和院落,供王某某使用的老水井被隔开划在代某某新建院内。201618日,王某某将15万元现金交付给代某某。2017122日,王某某与代某某在襄阳市襄城区欧庙法律服务所的见证下,补充签订了《房屋产权及场地使用权出让协议》,将房屋、土地的具体地界、付款方式等进行具体细化,约定老水井在代某某院内可供王某某使用。同时,王某某向代某某支付现金3万元。2017211日,王某某把剩余的2万元以现金方式支付给代某某。至此,王某某将25万元钱款全部付清。2017211日,代某某出具收条,内容是“今收到王某某购房款二十五万元整”。

              二、相邻居住引起纠纷

近年来,王某某与代某某两家人因为一些家庭琐事不断发生矛盾。2021123日,双方因门前栽电线杆、栽树等事情引发争吵,代某某仗着老住户的优势对王某某一家人进行辱骂,还将王某某唯一取水使用的水井堵上,将取水管拔掉,致使王某某在此无法正常居住。此外,王某某多次提出将其户口迁到褚庙村,而代某某不予配合。

20211212日,王某某、李某某来到湖北巨天律师事务所,请求律师帮助解决这一矛盾纠纷。朱自军律师和杨晓楠律师接待了王某某一家人,律师认真听取了两家人矛盾产生的过程、是非来龙曲直,审查了他们所提供的相关证据材料,当即与代某某、尤某某签订了委托代理手续。

在对这起纠纷案件全面分析后,朱自军律师和杨晓楠律师于202215日正式向襄阳市襄城区人民法院递交了《民事起诉状》,要求确认双方于201539日签订的《购房合同》、2017122日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》无效; 判令代某某、尤某某向王某某返还购房款25万元,赔偿损失32575.6元。

     三、法院确认合同无效,判令恢复当初原状

20221119时许,该案在襄阳市襄城区人民法院第四审判正式审理。朱自军律师、杨晓楠律师及其王某某、李某某和代某某、尤某某均参加了此次庭审活动。在法庭调查时,代某某、尤某某及其代理人辩称:双方签订的房屋买卖合同有效,并当庭提出反诉,要求王某某、李某某支付在此居住七年期间的租金105000元、其他收入31185元、粮食补贴2800元、自留地收益14000元,共计163610元。为此,朱自军律师和杨晓楠律师当场给予回击:(一)代某某、尤某某提出的反诉,与本案不属于同一法律关系,两者之间没有牵连性;(二)代某某、尤某某主张的费用,没有相应证据予以支持;(三)代某某、尤某某的反诉,没有在法定的答辩期间提出,且没有向法院交纳反诉费用,建议法庭予以驳回。于是,审判长当场采纳了原告的答辩意见,当庭驳回代某某、尤某某的反诉请求。

2022218日,襄阳市襄城区人民法院作出判决。判决王某某与代某某于201539日签订的《购房合同》、于2017122日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》无效;代某某、尤某某于本判决生效之日起十日内返还王某某、李某购房款25万元 ,王某某、李某某同时将该房屋及屋后1.7亩地返还给代某某、尤某某。

【律师评析】农村房屋与土地使用权买卖具有特殊性。对于农村房屋所有权和土地使用的交易,只能在本村集体经济组织成员之间进行流转,它与特定的身份相关联。因此,农民朋友若要转让自建的房屋或者土地使用权,事先一定要核实清楚对方是不是本村集体经济组织成员。否则,双方签订的房屋及土地使用权流转协议,因违反法律强制性效力性规定而可能被人民法院认定无效。